Bei den meisten Immobilientransaktionen werden die Immobilien mit einer Bankfinanzierung oder in bar gekauft oder verkauft. Wenn der Käufer nicht genug Geld hat, um die Immobilie direkt zu kaufen, muss er sich einer intensiven Prüfung durch die Bank unterziehen, um sich für einen Kredit zu qualifizieren. Eine Baufinanzierung kann in Köln, München oder Berlin, aber auch in der Filiale einer kleineren Bank am Land beantragt werden, das natürlich ein großer Vorteil ist. Die meisten Menschen wissen jedoch nicht, dass es noch eine andere Möglichkeit gibt, Häuser zu kaufen und zu verkaufen: die Eigentümerfinanzierung zum Beispiel. Im Folgenden erfahren Sie, was eine Eigentümerfinanzierung ist, wie sie funktioniert, warum ein Käufer oder Verkäufer sie in Anspruch nehmen möchte und was Sie darüber wissen sollten. Immobilien sind seit langem die bevorzugte Investition für diejenigen, die ein langfristiges Vermögen für Generationen aufbauen wollen.
Die Eigentümerfinanzierung
Die Eigentümerfinanzierung, auch als Verkäuferfinanzierung bezeichnet, ist eine Methode zur Finanzierung einer Immobilie, bei der der Eigentümer den Kredit des Käufers übernimmt. Eigentümerfinanzierung kann auch als Verkäuferfinanzierung, Verkäuferrücktragsfinanzierung oder Verkäuferrücktrag bezeichnet werden (weil der Eigentümer die Finanzierung „zurückträgt“ oder hält). Sie funktioniert wie eine Bankfinanzierung, aber der Käufer zahlt dem Verkäufer über einen vereinbarten Zeitraum monatliche Raten zu einem bestimmten Zinssatz und zu bestimmten Bedingungen zurück. Die Verkäuferfinanzierung wird in der Regel von Investoren für den Kauf oder Verkauf von Immobilien genutzt, kann aber von jedem in Anspruch genommen werden. Obwohl diese Art der Immobilienfinanzierung weniger verbreitet ist als die traditionellen Methoden, ist sie eine praktikable Option und weiter verbreitet, als Sie vielleicht denken. Nach Angaben von Advanced Seller Data Services wurden 2018 in den Vereinigten Staaten 25,9 Milliarden Dollar an eigentümerfinanzierten Krediten vergeben. Es gibt keine Einschränkungen, wer eine Eigentümerfinanzierung nutzen kann oder welche Art von Immobilie damit gekauft oder verkauft werden kann. Ich habe Erfahrung mit dem Angebot von eigentümerfinanzierten Geschäften und dem Kauf mit Eigentümerfinanzierung für ein Vierfamilienhaus, ein Einfamilienhaus, einen Apartmentkomplex und eine Selfstorage-Anlage. Die Verkäuferfinanzierung wird häufig von Immobilieninvestoren genutzt, kann aber auch eingesetzt werden, wenn sich ein Käufer aufgrund seines Beschäftigungsverhältnisses, eines früheren Konkurses oder einer Zwangsvollstreckung oder aufgrund wirtschaftlicher Faktoren, die die Kreditvergaberichtlinien einschränken, nicht für eine traditionelle Finanzierung qualifiziert.
Anleihe und Hypothek
Ein Schuldschein mit Hypothek ist die sicherste Form der Finanzierung und entspricht der Struktur, die Banken bei der Kreditvergabe für eine Immobilie verwenden. Der Verkäufer erstellt einen Schuldschein, in dem der geliehene Betrag und die Rückzahlungsbedingungen festgelegt werden. Die Hypothek sichert den Verkäufer mit der Immobilie für den Fall eines Zahlungsausfalls ab. Der Käufer wird mit einer Urkunde in den Besitz der Immobilie eingesetzt, und die Hypothek wird in der Regel in den öffentlichen Registern eingetragen. Ein Grundstücksvertrag kann auch als Vertrag für eine Urkunde oder Vereinbarung für eine Urkunde bezeichnet werden und funktioniert ähnlich wie ein Schuldschein und eine Hypothek. Allerdings erwirbt nicht der Käufer das Eigentum an der Immobilie, sondern der Verkäufer bleibt Eigentümer, bis die Schuld vollständig zurückgezahlt ist. Manche Verkäufer bevorzugen die Struktur eines Kaufvertrags, weil es schneller und kostengünstiger sein kann, das Eigentum im Falle eines Zahlungsausfalls wiederzuerlangen. In vielen Staaten ist eine Zwangsräumung oder Verwirkung möglich, die schneller und kostengünstiger ist als eine vollständige Zwangsvollstreckung. Die Verfahren im Falle eines Zahlungsausfalls sind von Staat zu Staat unterschiedlich. Eine Mietoption ist eine etwas andere Struktur – sie beginnt damit, dass der Käufer das Haus für einen bestimmten Zeitraum mit der Option zu kaufen mietet. Der Käufer und der Verkäufer einigen sich vor Beginn des Mietverhältnisses auf den Kaufpreis der Wohnung. Nach Ablauf des Mietvertrags kann der Käufer die Wohnung kaufen oder er verliert die Mietoption und alle Gebühren, die er für den Abschluss der Mietoptionsvereinbarung bezahlt hat. Wenn der Käufer die Wohnung kauft, können die während des Leasingzeitraums geleisteten Zahlungen auf den Kauf der Wohnung angerechnet werden. Die Rückzahlungsbedingungen sind unterschiedlich und werden in den meisten Fällen vom Verkäufer festgelegt, können aber vom Käufer ausgehandelt werden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Zinssätze höher sind als bei einem herkömmlichen Bankkredit. Der Verkäufer trägt ein gewisses Risiko, wenn er jemandem einen Kredit gewährt, der für ein Bankdarlehen möglicherweise nicht in Frage kommt. Der Finanzdienstleister Smarthyp.com findet das optimale Finanzierungskonzept für Sie.
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